Wohnungsmietverträge müssen auf dem BGB resp. dem MHG beruhen. Doch nicht alles ist unbedingt zwingend im jeweiligen Mietvertrag geregelt oder zwischenzeit- lich durch die aktuelle Rechtssprechung überholt.
Deshalb veröffentlichen wir nachfolgend einige Grundsatzurteile zu immer wieder auftretenden konträren Meinungen zwischen Vermietern und Mietern.
Vielen Dank für Ihr Interesse!
Legen Vermieter und Mieter beim Vertragsschluss einen besonderen Flächenmaßstab zugrunde, kann sich der Mieter nicht auf eine ihm günstigere Berechnung berufen (BGH, Az. VIII ZR 219/04). Das musste der Mieter eines Penthouses erfahren, dessen Dachterrasse mit einem größeren Anteil als üblich als Wohnfläche angegeben war. Laut Miet- vertrag sollte die Wohnfläche „ca. 149 qm, wie besehen“, betragen. Der Vermieter händigte dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrages zudem ein Exposé aus, aus dem hervorging, dass die Wohnung selbst eine Grundfläche von 110,58 m² aufwies. Die Dachterrasse hatte eine Grundfläche von 64,81 m² und war bei Vereinbarung der Wohnfläche mit etwa 39 m² angesetzt und damit mit einer größeren als der maximal zulässigen Fläche von 50% als Wohnfläche berechnet worden. Der Mieter war sauer und wollte deshalb weniger Miete zahlen. Der Bundes- gerichtshof versagte ihm seinen Wunsch. Weil in der detaillierten Beschrei- bung der Wohnung im Rahmen des Exposés eine abweichende Flächenbe- rechnung der Terrasse vereinbart worden sei, kann er sich nicht auf die 50- Prozent-Formel berufen. „Dieses Urteil ermöglicht Vermietern, eine Terras- se, einen Balkon oder einen Freisitz auch mit mehr als 50% der Grundfläche in die Wohnfläche einzubeziehen“, sagt Stefan Diepenbrock von der Eigen- tümerschutzgemeinschaft Haus & Grund. Voraussetzung dafür sei lediglich, dass dies im Mietvertrag offen gelegt wird. Aber: Weicht die tatsächliche Fläche gegenüber der vertraglich vereinbar- ten Fläche um 10% und mehr ab, darf der Mieter die Miete kürzen. Berech- nungsbasis ist dabei die Bruttomiete einschließlich einer Nebenkostenpau- schale (BGH, Az. VIII ZR 347/04).
Nimmt ein Vermieter über einen längeren Zeitraum eine Mietminde- rung widerspruchslos hin, ist damit sein Anspruch auf die rückständi- ge Miete nicht ohne Weiteres ausgeschlossen, entschieden die Rich- ter des zwölften Senats (BGH, Az. XII ZR 224/03). Mieter und Vermieter stritten um rückständige Miete, die der Mieter nach eigenem Ermessen gekürzt hatte. Der Vermieter akzeptierte dies scheinbar klaglos, bevor er die ausstehenden Beträge einklagte. Landgericht und Oberlandesgericht wiesen die Klage des Vermieters ab. Er habe Mietminde- rungen des Mieters über einen längeren Zeitraum widerspruchslos hinge- nommen. Damit habe der Vermieter seinen Anspruch auf die rückständige Miete – wie Juristen sagen – „verwirkt“. Der BGH trat dieser Ansicht entgegen und sprach dem Vermieter das Geld zu. Ein Recht sei nur dann verwirkt, wenn der Berechtigte (hier der Vermie- ter) es längere Zeit nicht geltend gemacht hat und der Mieter auch nicht mehr mit einer Forderung rechnen konnte. Genau daran fehlte es aber im vorliegenden Fall.
Weil ein polnischer Mieter gerne seinen Heimatsender sehen wollte, brachte er auf dem Balkon eine Satellitenschüssel an. Dem Vermieter missfiel das Monstrum, schließlich habe das Haus ja Kabelfernsehen. Der Bundesgerichtshof stellte sich auf die Seite des Vermieters. „Dem In- formationsbedürfnis des ausländischen Mieters wird in der Regel hinreichend Rechnung getragen, wenn der Vermieter einen Breitbandkabelanschluss be- reitstellt, der ausreichenden Zugang zu Programmen in der Sprache des Mieters und aus seinem Heimatland gewährleistet“, meinten die Richter (Az. VIII ZR 5/05). Dazu müssen die Interessen beider Seiten abgewogen wer- den. Grundrecht gegen Grundrecht: Der Mieter beruft sich auf sein Recht auf Information aus Artikel 5 des Grundgesetzes, der Eigentümer führt sein Recht auf Eigentum aus Artikel 14 Grundgesetz an. Der Vermieter muss die Parabolantenne nicht allein deshalb dulden, weil der Mieter damit eine grö- ßere Anzahl von Programmen empfangen kann. Vielmehr komme es darauf an, ob bereits der vorhandene Kabelanschluss geeignet ist, das geltend ge- machte Informationsinteresse des Mieters zu befriedigen.
Klartext sprach der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 6. Juli 2005 und setzte der mieterfreundlichen Rechtsprechung zahlreicher Oberlandesgerichte ein Ende. Im zugrunde liegenden Fall wollte eine Vermieterin die Ausgangsmiete von EUR 5,90 auf EUR 6,22 pro Quadratmeter erhöhen. Der Mieter war dagegen, die Vermieterin zog vor Gericht. Weil zur Beurteilung der Mieterhöhung die Vergleichsmiete entscheidend ist, wurde ein Sachverständiger hinzugezo- gen. Der hatte festgestellt, dass die örtliche Vergleichsmiete eine Bandbrei- te von EUR 5,75 bis EUR 6,23 pro Quadratmeter hatte – die Vermieterin lag also noch im Rahmen. Der Bundesgerichtshof entschied, dass eine wirksame Mieterhöhung nicht voraussetze, dass die bisher gezahlte Miete unterhalb der Spanne der orts- üblichen Vergleichsmiete liegt (Az. VIII ZR 322/04). Grund: Habe der Ver- mieter die Möglichkeit zur Mieterhöhung nur dann, wenn aufgrund einer all- gemeinen Steigerung der ortsüblichen Miete die Ausgangsbasis unterhalb der Spanne des Mietspiegels liege, so müsste er stets den Höchstwert for- dern, um nicht aus dem Rahmen zu fallen. Das wäre aber für den Mieter schlechter. Der BGH ließ daher die Mieterhöhung innerhalb der Preisspanne gelten. Wichtig: Begründet der Vermieter eine Mieterhöhungmit drei Vergleichs- wohnungen, muss er diese so genau bezeichnen, dass der Mieter sie auch ohne nennenswerte Schwierigkeiten finden kann. Sonst riskiert der Vermie- ter, dass sein Wunsch nach mehr Miete abgeschmettert wird (BGH, Az. VIII ZR 141/02). Bleibt für den Mieter offen, welche von zwei Wohnungen in ei- nem Stockwerk als Vergleichswohnung gemeint ist, ist der Wunsch nach mehr Miete vergebens.
Ob unzureichende Lüftung oder Baumangel des Hauses: Der Bundes- gerichtshof hat für beide Seiten verbindlich festgelegt, was Mieter bei Schimmel machen müssen. Im Fall war der Mieter überstürzt aus einer mit Schimmel befallenen Woh- nung ausgezogen. Schnell schrieb er noch „außerordentliche Kündigung we- gen Gesundheitsgefährdung“ über den Brief an seinen Vermieter und stellte den Dauerauftrag für die Miete ein. Für die BGH-Richter war das Vorgehen des Mieters allerdings zu überstürzt. „Die außerordentliche fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung ist grundsätzlich erst zulässig, wenn der Mieter dem Vermieter zuvor eine angemessene Abhilfe- frist gesetzt oder eine Abmahnung erteilt hat (BGH, Az. VIII ZR 182/06). Recht auf Abhilfe: Zwar kann ein Mieter im Falle einer erheblichen Gesund- heitsgefährdung grundsätzlich sofort kündigen. Er muss aber dem Vermieter die Möglichkeit geben, binnen einer bestimmten Frist für Abhilfe zu sorgen. Nur wenn das offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder unter Abwägung der beiderseitigen Interessen ein Auszug gerechtfertigt ist, kann er sofort kündigen. Das könne der Fall sein, wenn der Schimmelpilzbefall überhaupt nicht hätte beseitigt werden können und das Setzen einer angemessenen Abhilfefrist sinnlos gewesen wäre. Gutachten nötig: Im Fall hatte der Mieter Fotos vorgelegt. Zur Frage, ob der Schimmel gesundheitsgefährdend war, hatte die untere Instanz keinen Sachverständigen befragt. Das musste er nachholen. „Die Frage, ob Schim- melpilz in Mieträumen die Gesundheit der Bewohner gefährdet, lässt sich nicht allgemein beantworten und kann in vielen Fällen nur durch ein medizi- nisches Sachverständigengutachten geklärt werden“, urteilten die Richter.
Gestaltet ein Mieter die Wohnung nach seinen eigenen Vorstellun- gen, muss er auch die Konsequenzen tragen. Machen knallfarbene Wände eine Neuvermietung praktisch unmöglich, muss der Mieter nach einer Entscheidung des Kammergerichts Berlin für die Reno- vierung aufkommen (Az. 8 U 211/04). Im Fall hatte ein Berliner Mieter seine Wohnung vor dem Auszug in eine Villa Kunterbunt verwandelt: Ein Zimmer wurde gelb gestrichen und großflächig mit einem zweifarbig braunen Muster versehen. Zwei weitere Zimmer erhiel- ten einen kräftig blauen und roten Anstrich. Im Flur prangte sattes Rot, Gelb und Grün an den Wänden, die Küche strahlte moosgrün. Der Vermieter war entsetzt, ließ die Wohnung streichen und verlangte für die Kosten vom Mieter als Schadensersatz. Zu Recht, urteilte das Kammergericht. Durch die Schönheitsreparaturen habe der Mieter den Zustand der Mietsache ver- schlechtert. Damit hat der Mieter gegen die Pflicht verstoßen, die Arbeiten so zu erledigen, dass dem Vermieter kein Schaden entsteht. Was „Normalos“ gefällt: Zwar sei der Mieter in der geschmacklichen Ausgestaltung der Mieträume weitgehend frei, so das Gericht. Er dürfe da- bei aber nicht die Grenzen des normalen Geschmacks in einer Weise über- schreiten, die die Neuvermietung der Räume in dem geschaffenen Zustand praktisch unmöglich macht. Auch das Landgericht Hamburg hatte geurteilt, dass die Farbe für einen möglichst großen Mietinteressentenkreis akzeptabel sein muss, also helle sowie dezente Anstriche und Tapeten. Das Amtsgericht Königstein hatte Gelb und Orange als akzeptabel gewertet, Lila, Schwarz und Rot hingegen als geschmacklos. Weiß und Grau sind laut Landgericht Aachen in Ordnung. Türkis, Lila, Rot oder Schwarz braucht der Vermieter aber nicht zu schluk- ken, so das Landgericht Berlin.
Wohnungsmietverträge müssen auf dem
